La vente à réméré ou vente avec faculté de rachat

La vente à réméré ou vente avec faculté de rachat est une forme de financement adaptée à des situations de trésorerie difficiles mais provisoires.

La vente avec faculté de rachat s’adresse à des personnes physiques ou morales qui n’ont pas la possibilité de recourir au crédit mais qui sont propriétaires d’un patrimoine immobilier d’habitation, de bureaux, de locaux industriels, de locaux d’activité, vides ou occupés.

LES FONDEMENTS LÉGAUX

Une formule méconnue de mobilisation de trésorerie en l’absence d’autres sources de financement. Il s’agit d’une forme de financement qui n’est pas un crédit et qui, par conséquent, peut être mise en place dans les situations les plus désespérées. Articles 1659 et suivants du Code civil.
La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre à tout moment la chose vendue moyennant la restitution du prix principal, le remboursement des frais de vente, des coûts d’entretien, de réparation, ainsi que des travaux ayant augmenté la valeur du bien.
Il ne pourra ensuite reprendre le bien qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.
Il le reprend exempt de toutes charges et hypothèques dont l’acquéreur aurait pu l’avoir grevé, il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur.
La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Faute par le vendeur d’avoir exercé son droit de rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur devient propriétaire irrévocable.
Article 688 du CGI.
L’exercice du droit de rachat à l’intérieur du terme n’est passible que du droit fixe. En d’autres termes, les impôts et taxes ne sont dus que lors de la vente, évitant ainsi tout cumul d’impositions souvent pénalisant dans les restructurations patrimoniales.

LES INTERVENANTS

Un vendeur, nommé ci-dessous le cédant.
Un acquéreur, nommé ci-dessous l’investisseur.

Le cédant est une personne physique (par exemple entrepreneur, profession libérale…) ou personne morale (comme une SCI, une SARL…) connaissant des difficultés temporaires de trésorerie et n’ayant pas ou plus la possibilité de recourir au crédit.
Il possède un bien immobilier qu’il va vendre en réméré pour obtenir en contrepartie une trésorerie qui lui fait défaut momentanément tout en souhaitant reprendre le bien vendu dans un délai ne dépassant pas cinq ans.

L’investisseur, lui, possède la trésorerie nécessaire. Il va donc acheter le bien tout en étant parfaitement consentant sur le fait que cette opération n’est que temporaire.
Il va « porter » le bien pendant une période maximale de cinq ans en attendant que le cédant revenu à meilleure fortune reprenne le bien.

Les circonstances

La vente avec faculté de rachat est utilisée pour passer un cap financier difficile mais aussi pour réaliser des projets professionnels, les circonstances sont variées.

Pour le cédant

La vente à Réméré s’adresse aux personnes physiques ou morales surendettées par des retards de règlement d’impôts, de charges sociales, de charges de copropriété, de crédits, des échéances commerciales, immobilières ou fiscales, de droits de succession, de divorce… ce qui inexorablement entraîne la mise en vente judiciaire des biens.

L’opération de réméré apportera au cédant le ballon d’oxygène pour un retour « In Bonis » et permettra d’éviter les drames liés à la faillite ou à la saisie. Le temps ainsi gagné offre l’opportunité d’un rétablissement qui n’aurait pu être envisagé autrement.
En effet, la restauration d’une capacité d’emprunt facilitera l’opération de rachat par la mise en place d’un crédit immobilier à long terme.
La vente à réméré intervient également dans le cadre d’une activité professionnelle afin d’opérer un effet de levier. Ainsi une entreprise pourra vendre son patrimoine professionnel avec une faculté de rachat pour dégager de la trésorerie dans un but de développer des projets ayant une forte et rapide rentabilité.

Pour l’investisseur

La vente à réméré permet à l’investisseur de placer ses capitaux sans risque, avec une bonne rentabilité. Il s’agit pour lui d’une opération purement financière, sans équivoque, son but n’étant pas de réaliser une opération immobilière, ni d’investir à but locatif.
C’est un placement à court terme dont le capital est garanti et lui apporte un rendement confortable.

La Procédure

Pour le cédant

Il vend son bien immobilier pour un prix défini en fonction de son besoin tout en conservant la faculté de le racheter dans une période de cinq ans.
Si le bien vendu est occupé par lui-même, s’il s’agit de sa résidence principale ou de sa résidence secondaire et qu’il souhaite continuer à les utiliser pour ses besoins propres, sans rien changer à ses habitudes, il paiera un loyer d’occupation à l’investisseur. Si le bien vendu est un bien qui est déjà loué à un tiers, l’investisseur percevra la totalité du loyer.
Le prix de vente ne dépassera pas 50 % de la valeur vénale du bien. Il est important que le cédant calcule au plus juste, ni trop ni trop peu, son réel besoin et qu’il se projette sur sa situation financière au terme du réméré.
Le but de l’opération pour lui est de pouvoir reprendre possession de la chose vendue dans les meilleurs délais. Pour cela, il devra s’acquitter, sans faillir, du bon paiement de ses loyers et être en capacité de réunir le montant du prix de vente pour lever son option de rachat.
Le calcul de départ du montant de la vente est extrêmement important car il induit le montant du loyer que le cédant devra verser à l’investisseur.

Pour l’investisseur

Il achète le bien et en paie le prix défini au cédant temporaire. Il perçoit un loyer proportionnel au montant du prix de vente. Lorsque le cédant manifeste sa volonté de reprendre son bien, l’investisseur est dans l’obligation de rendre le bien dans l’état, exempt de toute charge et hypothèque, en contrepartie du paiement du prix. Le prix de vente pourra être augmenté du coût des réparations nécessaires qui auraient dû être effectuées et payées par l’investisseur et des frais et loyaux coûts de la vente.
Lors de la levée d’option de réméré (ou rachat du réméré), il s’agit non pas d’une vente mais d’une annulation de vente.

L’intérêt

Pour le cédant

Un financement inespéré car indépendant du système bancaire classique et de ses critères d’analyse, ce qui lui permet de :

réaliser les investissements nécessaires au développement de ses projets
ne pas céder à une vente précipitée et à un prix bradé d’un de ses actifs
acheter du temps pour sortir d’une situation inextricable (huissier, commandement de saisie, poursuite de créanciers…)

Dans la vente à Réméré, le cédant reste dans son immeuble et dans ses meubles, et sa famille ne subit pas le stress d’un déménagement coûteux et humiliant, ni celui de la publication de la vente.
Le cédant est redevable envers à l’investisseur d’un loyer normal par rapport à la valeur locative du bien vendu et il a toutes les chances de redevenir propriétaire dans le délai de 5 ans.

Pour l’investisseur

Le réméré est une technique par laquelle l’investisseur aura de son côté placé ses fonds sans risque dans un délai court tout en retrouvant in fine le capital investi.

Mise en garde

Pour le cédant

S’il manque au paiement de ses loyers pendant la période du réméré, le cédant perd sa capacité d’exercer son réméré. S’il ne peut exercer son action de réméré dans le terme prescrit, le cédant ne pourra plus reprendre la chose vendue (délai de cinq ans maximum).
La principale garantie à prendre avant de vendre en Réméré est d’en prévoir la sortie, à savoir à quel moment racheter ses biens et comment. Quand cette condition est réalisée on peut s’engager dans le processus de la Vente à Réméré.

Pour l’investisseur

Si le cédant ne paie pas ses loyers, l’investisseur, par analogie, se retrouve dans le cas de figure du propriétaire d’un produit financier dont le dividende attendu ne serait pas distribué.

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