Lease back immobilier
Le Lease Back est l’une des possibilités de financements locatifs englobées sous le vocable « leasing » ou « crédit bail ».
Rappel du principe économique du leasing
Le leasing comprend 3 parties au contrat à savoir :
- le fournisseur d’un bien immobilier
- L’utilisateur effectif dit le crédit-preneur ou locataire
- Le propriétaire juridique du bien, le crédit-bailleur (en France toujours un établissement financier) qui en finance l’acquisition pour le mettre à disposition du crédit-preneur.
Le bien est acheté au fournisseur et immédiatement payé par le crédit-bailleur, qui en demeure le propriétaire juridique et effectif, même si ce n’est pas lui qui en a l’usage pendant toute la durée de l’opération.
Durant une période déterminée préalablement, le bien est mis à disposition du crédit-preneur par le crédit-bailleur moyennant le paiement d’une série de loyers.
A l’issue de cette période contractuelle, le crédit-preneur a, sur option, la possibilité de devenir propriétaire du bien ainsi financé, pour un prix forfaitaire fixé au contrat.
S’il ne souhaite pas exercer ce droit d’option, le crédit-preneur à la possibilité soit de poursuivre la durée de la location soit de restituer le bien à son propriétaire, le crédit-bailleur.
Quid du lease back immobilier ?
Il s’agit d’une variante où il y a confusion entre le fournisseur et le locataire. Le Lease Back immobilier est un cas particulier de crédit bail immobilier.
Dans ce cas de figure le futur locataire n’a pas à chercher un bien auprès d’un quelconque fournisseur, car c’est lui qui est déjà propriétaire du bien intégralement payé.
S’il en a toujours l’usage, ce bien immobilise malgré tout un certain montant de capitaux.
Alors pourquoi rester propriétaire quand l’usage seul est nécessaire ? Pourquoi ne pas chercher un dispositif qui permette de récupérer des liquidités immobilisées dans ce bien et les consacrer à autre chose, économiquement plus rentable, tel que l’apurement de dettes.
Le bien est vendu à un crédit-bailleur (cession, sale) qui en devient propriétaire, moyennant la mise à disposition immédiate du montant des capitaux immobilisés.
Le vendeur dispose alors librement des capitaux générés par cette vente, et les affecte comme il le souhaite.
Puis le nouveau propriétaire établit un contrat de location (bail, lease) et met en retour (back) à disposition du vendeur initial l’utilisation de ce même bien, moyennant une série de loyers pour une durée déterminée, au terme de laquelle le vendeur devenu locataire, dispose d’une option de rachat dudit bien.
Cette technique permet au professionnel vendeur, en mal de liquidités, de se reconstituer une trésorerie. L’entreprise pourra ainsi plus sereinement faire face à une baisse d’activité et se désendetter.
Le Lease Back permet à une entreprise de rendre provisoirement liquide ses actifs immobiliers, et de disposer de trésorerie tout en continuant à utiliser les locaux.
Cette technique est considérée comme une opération à vocation financière, la vente en Lease Back du local par le crédit-preneur est exonérée de droits de mutation et seule la taxe de publicité foncière est due, calculée sur le montant de la mutation.
En conclusion
Même si l’offre de prêt proposée par les banques est constante, les critères d’acceptation de dossiers sont aujourd’hui plus drastiques. En effet, « le coût de l’argent étant plus cher » la production en matière de crédits a baissé.
En effet, même si l’Euribor est à la baisse, la banque doit prévoir dans son calcul de marge, en plus des coûts et du bénéfice qu’elle souhaite, les difficultés du moment à se refinancer. La baisse des taux ne deviendra effective pour l’emprunteur que lorsque la confiance sera revenue et que les banques se prêteront à nouveau de façon active.
